كيف يتم تحديد القيمة الحقيقية للعقار؟ ما هي الطريقة المصرفية؟ تحديد قيمة العقار مسؤولية كبيرة تحدد النجاح أو الفشل في هذا المجال ، ويجب اتباع الأساليب ذات الأسس المتينة والقابلة للتطبيق ، وأراد تحقيق ذلك مع الإجابة على سؤال كيفية تحديد القيمة الحقيقية للعقار.
جدول المحتويات
كيف يتم تحديد القيمة الحقيقية للعقار؟
قبل البدء في الإجابة على سؤال كيف يتم تحديد القيمة الحقيقية للعقار ، دعونا نوضح أنه يجب أولاً تقييم العقار بإعطائه القيمة المناسبة والمستحقة من أجل تحقيق مكاسب كبيرة في مجال الاستثمار العقاري.
من خلال النظر إلى المستقبل لبضع لحظات وعمل التنبؤات المناسبة ، يتم إعطاء العقار القيمة التي يستحقها ، مما يساعد في الحصول على تقدير جيد لقيمة العقار بحيث يمكن جني الأرباح دون تقليل سعره والتسبب في ضرر أو صعوبة البيع دون تجاوز الحد المسموح به.
لا ينبغي أن ننسى أنه نظرًا لأن كل ميزة لها خصائصها الخاصة التي تجعلها مختلفة عن الميزات الأخرى ، يصبح من الصعب إجراء تقدير بناءً على هذه الميزات.
وهناك أيضًا من يتبع طريقة تقدير قيمة العقار وفقًا لطريقة العرض والطلب ، وتعتبر هذه الطريقة من الأساليب الناجحة وتذهب من خلال معرفة الأسعار الموجودة في إطار نفس ال الإلكتروني ، ولكنها قد لا تعطي دائمًا النتائج المرجوة.
ونظراً لصعوبة الموقف ، من الضروري اتباع الأسس التي تساعد في تحديد قيمة العقار الذي يوفر الربح المطلوب ، وسيتم تحديد هذه الأسس تدريجياً من خلال البدء في عملية الإجابة عن كيفية تحديد القيمة الحقيقية للعقار ، والتي سيتم عرضها من خلال السطور أدناه.
كيف تقارن العقارات؟
يبدأ التقييم الشامل والشامل بجمع جميع البيانات والتحليل المنهجي لهذه البيانات ، مما يسهل عملية التقييم مع توفير جميع التفاصيل حول العقار.
لنبدأ بشرح عملية المقارنة بين العقارات في إطار العقار المراد بيعه ، لأنه في هذه الطريقة تتم المقارنة المعتادة مع عقار آخر مباع حديثًا يتطلب تشابهًا من حيث الميزات.
ومع ذلك ، فإن المقارنة المعتادة التي ذكرناها في السطور السابقة تستند إلى بعض العوامل الرئيسية المهمة التي يجب مراعاتها عند إجراء البيع ، وهنا سنقدم هذه العوامل على النقاط التالية
- وجود سمات متشابهة بين العقار المراد بيعه والعقار المراد مقارنته.
- إتمام بيع العقار المقارن في الأيام السابقة لقرار بيع العقار الجديد.
- تم بيع العقارات في ظل ظروف مماثلة لظروف السوق للعقار المراد بيعه.
- مقارنة العديد من الميزات بنفس الشروط السابقة وعدم الاعتماد على ميزة.
وتجدر الإشارة إلى أنه في حالة عدم وجود مقارنة بين العقارات ، فإن هذه المسألة لا وجود لها وقد لا تكون موجودة على الإطلاق ، ويمكن إجراء المقارنة من حيث العناصر الأخرى ، وتتضح هذه العناصر في النقاط التالية
- عمر المبنى.
- تتم مقارنة حالة المبنى بحالة المبنى المباع.
- ميزات مثل المنطقة وال وإطلالة الطبيعة وجودة الطلاء للعقار.
- نظرًا لأنه قد يكون هناك العديد من التغييرات الاقتصادية من وقت لآخر ، يتم تدوين تاريخ البيع وتاريخ المقارنة وتاريخ بيع العقار الذي تمت مقارنته.
طريقة قائمة على التكلفة
وهي من الطرق التي توفر فوائد كبيرة وتوفر أرباحا كبيرة لمن يستخدمها في بيع العقارات ، حيث يتم إعطاء الإجابة دون التفكير في كيفية تحديد القيمة الحقيقية للعقار.
لأن هذه الطريقة تقوم على مبدأ تحديد القيمة الحقيقية للعقار المعاد تأهيله وتجديده بناء على تقديرات مستقلة ومنفصلة خاصة بالعقار والأرض ، وفي هذه الطريقة يراعى الغرض من استخدام العقار ، وهو من النقاط المهمة التي لا غنى عنها.
نظرًا لأن المشتري لا يقوم بأي مدفوعات على العقار بهذه الطريقة ، فبمجرد حساب كل من الأرض وتكلفة بناء العقار معًا ، تكون هذه الطريقة مفيدة للعقارات التي لا يتم بيعها بشكل دائم ، مثل عقارات المدارس ، وعقارات المباني الحكومية ، وعقارات المراكز الطبية ، وتلك التي تغطيها هذه العقارات.
في طريقة التكلفة ، يتم تقدير البناء باستخدام طريقة تكلفة المتر المربع ويتم تقدير تكلفة المواد والعمالة والأرباح والتركيب.
ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن هذه الطريقة تستخدم لخفض سعر الأصل وفقًا للوقت الذي يتم استهلاكه فيه والحالة التي وصل إليها بعد الاستهلاك.
لتلخيص ما تم ذكره في هذه الطريقة ، يمكننا توضيح أن هذه الطريقة تعتمد على بعض العوامل والقواعد الأساسية التي يجب اتباعها لاتباع نهجها ، والتي يمكن رؤيتها بوضوح أدناه
- معرفة القيمة المادية للأرض التي بُني عليها غير المنقولة.
- تحديد التكلفة الحالية لبناء عقار والنظر في أي تحسينات يحتاجها ال.
- حدد تكلفة الضرر الذي يحتاجه المشتري لإصلاحه أو معالجته ، والنظر في التكلفة التي سيتكبدها المشتري.
- تحديد تكلفة الضرر وخصمها من الأرض وقيمة البناء أيضًا ، ثم يتم تقدير قيمة العقار وسيكون هذا هو السعر الإجمالي الذي تم بيعه به في هذه الخطوة.
طريقة الدخل المستقبلي
يمكن القول أن هذه الطريقة تتبع فقط للعقارات السكنية ومراكز التسويق والمكاتب وجميع هذه الأنواع من العقارات ، في العقارات التي يتوقع البائع فيها دخلاً جيدًا في المستقبل ، وأخذ هذه النفقات الثابتة المتوقعة في الاعتبار.
تحتاج هذه الطريقة إلى بعض الخطوات المتسلسلة التي يجب اتباعها حتى يتم تطبيقها بنجاح وبشكل صحيح ، والخطوات كالتالي
- تقدير الإيرادات المحتملة في الإجمالي ، بما في ذلك العام بأكمله.
- تقدير الخسارة المبدئية المتوقعة في حالات مثل تحصيل الإيجارات وإجراء بعض الصيانة ونحو ذلك.
- تحديد تكلفة مصاريف التشغيل السنوية المحسوبة من صافي دخل التشغيل السنوي.
- تقدير القيمة التي سيدفعها المستثمر.
- اتبع معادلة الرسملة وطبقها على الدخل التشغيلي للسنة.
طرق أخرى لتقييم قيمة العقار
بما أن الكثير من الناس لا يرجح تقييمهم للعقار شخصيًا ، حتى لا نذكر أي أخطاء قد تحدث في هذا الصدد ، فسيتم تحديد هذه الأساليب باتباع النقاط التالية ، بدءًا من إجابة حول كيف تحدد القيمة الحقيقية للعقار طرقًا أخرى مختلفة يمكن للبائع اتباعها اعتمادًا على أشخاص آخرين
- التحول إلى شركة عقارية موثوقة حيث تتمتع بقدرة هائلة على التنبؤ بقيمة العقارات ويتم ذلك من خلال البيانات المتاحة له من خلال المعرفة السوقية بسبب الخبرة في هذا المجال والتي تساعده على تقدير العقارات بدقة.
- وتطرق إلى أدوات التقييم المتوفرة على الإنترنت والتي تتميز بمهنية كبيرة في مجال التثمين العقاري ، لأنها تستخدم إحصائيات معينة يتم إجراؤها على العقار المراد بيعه وتحديد القيمة الدقيقة.
- اذهب إلى مكاتب تلك المنطقة واطلب مساعدة مثمن عقاري من ذوي الخبرة والمهنية عند تقييم أسعار العقارات ، لأن لديه عوامل خاصة في تحديد قيمة ذلك العقار ويجلب البائع بسعر مربح.
تحديد قيمة العقار عن طريق البنوك
إذا تعذر تحديد القيمة الحقيقية للعقار ، فقد يُطلب من البنك المساعدة في هذا الصدد ، لأن الكثير من الأشخاص الذين يرغبون في بيع عقاراتهم بعد التجديد ذهبوا إلى البنوك للمساعدة في هذا الأمر ورأوا ما يلي
تعتمد البنوك على شركات متخصصة في تقييم العقارات وقد أظهرت مهارات فائقة في الاعتماد على العديد من الأساليب المختلفة ، وقد أجرى أحدهم فحصًا شاملاً وفحصًا دقيقًا للممتلكات للتأكد من إمكانية البيع بالسعر الذي اقترحه البائع وبما يتناسب مع قيمته السوقية.
بعد أن يتم تحديد كل ذلك ، يحدد البنك القيمة المناسبة للعقار ويعرض العقار على البائع لعرضه ، وبالتالي تحقيق نجاح وربح كبير.