أسباب رفض دعوى الصحة والنفاذ كثيرة ويمكن تحديدها بعد الذهاب إلى أحد المحامين المتخصصين في إبرام العقود بين الطرفين، ومن بينها إتمام عملية شراء وبيع نوع من العقارات أو قطعة أرض مكان؛ يشرح هذا المقال الخاص بنقل الملكية من البائع إلى المشتري أسباب رفض دعوى الصحة والنفاذ والمزيد. التفاصيل في هذه السطور.
جدول المحتويات
أسباب رفض دعوى الصحة والتطبيق
عندما يقوم المحامي بإبرام عقد بيع على عقار سكني بين طرفين (بائع مشتري)، ففي هذه الحالة يحصل البائع على مبلغ معين من المال مقابل نقل ملكية العقار إلى المشتري. وتسمى عملية إثبات صحة العقد بمحاكمة الصحة وقابلية التنفيذ، وفيما يتعلق بأسباب رفض دعوى الصحة وقابلية التنفيذ نقرأ الفقرات التالية:
1- التصرف في العقار من قبل المشتري الأول
إذا قام المشتري الأول ببيع العقار لمشتري ثان دون تسجيل العقار، فيجب على المشتري الأول رفع دعوى قضائية ضد مطالبة البائع نيابة عن الشخص الذي تم البيع له (المشتري الثاني) والمطالبة باتخاذ قرار بشأن هذه المسألة. صحة العقد الذي أبرمته، وإلا فإن المطالبة تكون غير مقبولة من قبل المحكمة، وهذا هو أحد الأسباب الأكثر شيوعاً لرفض المطالبة من حيث الصحة وقابلية التنفيذ.
2- حق الورثة في رفع دعوى الصحة والتنفيذ
من أهم أسباب رفض طلب الصحة والنفاذ هو وفاة المشتري، ويحق لورثة المشتري رفع دعوى قضائية على البائع أو ورثته لصحة العقد. وقضت المحكمة العليا المصرية بصحة البيع للمقربين من الورثة، وليس لمن يعترض على هؤلاء الورثة.
3- حدوث خلل إجرائي
إذا كان هناك عدم تراخي ووجود مخالفة مثبتة بالدفاع أو المستندات أو وجود خطأ في تطبيق القانون، فلا يكون القرار الابتدائي معززا بالأسباب. في الحكم على المشتري، وهذا من أكثر الأسباب شيوعاً لرفض دعوى الصحة وقابلية التنفيذ، فتسقط الدعوى حتى لو تم الاستئناف.
4- طلب البطلان من البائع ورفض المشتري
إذا كان البيع باطلاً أو باطلاً ورفع البائع دعوى ثانية يطلب فيها الفسخ، يقرر القاضي بطلانه لعدم وجود عقد حقيقي، وبالتالي يجب أن يكون موجوداً فعلاً إذا تم تقديم طلب من قبل المشتري. ويبقى معه في النزاع ولا يتنازل عن دعواه حتى تتم مناقشة القضية والفصل فيها، لذلك يعد هذا من أكثر الأسباب شيوعًا لرفض المطالبة الصحيحة والقابلة للتنفيذ في المحكمة.
5- دعوى تثبيت الحكم على المشتري
ومن أهم أسباب رفض طلب صحة ونفاذ عقد البيع هو رفض الطلب المتعلق بصحة عقد البيع ونفاذه عندما يتقرر قبول المشتري للقرار الصادر ضده. وتمسك المستأنفون بحق الدفاع أمام المحكمة في الاستئناف لإتمام صفقة البيع، حيث قام البائع بإنهاء العقد، والجمع بين سببين لرفض الدعوى (الإلغاء الحكم).
6- عمليات بيع وهمية في مراكز التسوق
في حالة شراء عقار مشترك (غير محدد) في كامل العقار المبين في وثيقة المطالبة المقدمة، لكن البائع يرفض تقديم المستندات اللازمة بعد دفع ثمن العقار، وهذه المستندات ضرورية للفصل في الدعوى . عقد البيع النهائي وانتقال الملكية من خلاله إلى المشتري، لذلك يعد هذا من أهم أسباب رفض المطالبة من حيث الصحة والنفاذ.
من له الحق في رفع دعوى قضائية؟
وبعد تحديد أسباب رفض الدعوى من حيث الصحة والنفاذ، يمكننا أن نؤكد أن المشتري هو الملزم برفع هذه الدعوى بسبب الضرر الذي لحق به من جراء عدم استيفاء البائع لشروط العقد والنقل العنوان. وهي قضية يمكنه أيضاً رفع دعوى عليها، وتفصيل هذه المسألة في النقاط التالية:
- يحق للمشتري رفع دعوى الصحة والنفاذ لإلزام البائع بتنفيذ نقل الملكية المنصوص عليه في العقد.
- وللبائع الحق في المطالبة بالصحة والنفاذ إذا كان له الحق في ذلك.
- ولورثة المشتري الحق في المطالبة بصحة العقد ونفاذه ضد البائع.
- يحق لورثة المشتري رفع دعوى صحة ونفاذ العقار على ورثة المشتري في حالة وفاة المشتري.
شروط اتخاذ القرار الصحيح والقابل للتنفيذ
وبعد أن أوضحنا أسباب رفض الدعوى من حيث الصحة وقابلية التنفيذ، ننتقل للتعرف على الشروط التي يجب توافرها في عملية البيع من أجل التوصل إلى قرار بشأن صحة البيع ونفاذه من قبل المشتري في مواجهة المشتري. تاجر. وأهم هذه الشروط هي تلك المذكورة أدناه:
ننصحك بالقراءة
1- إمكانية نقل ملكية التسجيل
وهذا يعني أنه لكي يحصل المشتري على مرسوم صحيح وقابل للتنفيذ، يجب أن يكون العقار أو الأرض المباعة مملوكة فعلياً للبائع، وبالتالي لا يسري المرسوم على عقار لم يطالب به أو في حالة البيع المتتالي من قبل البائع. كما لو كان بيع عقار أو أرض لأكثر من مشتري، أي لا يمكن للمشتري الأول أن يحصل على إشعار إلا إذا كانت هناك عملية شراء منفصلة.
2- سداد كامل المبلغ المدفوع
وبما أن المبدأ الأساسي في معاملة البيع هو تبادل المال مقابل العقار أو الأرض المباعة، فلا بد أن يكون المشتري قد دفع الثمن كله أو بعضه حتى يحصل على شرط صحيح وقابل للتنفيذ. ويتبين أن القرار صحيح وقابل للتنفيذ بغض النظر عن الثمن المتبقي، ولنفس السبب فإن البائع… إذا لم يتم الدفع بالكامل، فهو الطرف الذي يرفع دعوى قضائية ضد المشتري. .
3- يجب أن يتم تسجيل لائحة الدعوى
ومن المعلوم أن قرار الصحة والنفاذ يحل محل تسجيل العقار أو الأرض المبيعة في السجل العقاري والحقوق المترتبة عليه، وتنتقل الملكية من البائع إلى المشتري بعد اتخاذ القرار. .
مع الأخذ في الاعتبار أن الحصول على القرار يستغرق وقتا حتى يتمكن البائع من التصرف في العقار أو الأرض وفقا للقانون، ويتم الإعلان عن صحة العقد بعد تسجيل القضية في المحكمة (قرار رسمي وليس قرار رسمي) وليس قانون). ولحماية حقوق المشتري، يتم الاحتفاظ بحق المشتري حتى يتم اتخاذ القرار النهائي، لذا يوصى بسرعة تقديم هذا الطلب من قبل المشتري.
خطوات رفع دعوى الصلاحية والتنفيذ
وبعد التعرف على أسباب رفض الدعوى من حيث الصحة والنفاذ ننتقل للتعرف على خطوات رفع الدعوى من قبل المحامي وذلك لضمان حق المحامي وتسريع نقل ملكية العقار أو الأرض بعد الشراء اكتملت العملية. يتم بيع الأرض من البائع إلى المشتري وذلك من خلال اتباع عدة خطوات مرتبة لاتخاذ القرار اللازم وذلك من خلال اتباع الخطوات التالية:
1- نشر صحيفة الدعوى من حيث صحتها وقابليتها للتطبيق
يتم خلال هذه الخطوة الإعلان عن وجود مطالبة صحيحة وقابلة للتنفيذ وذلك من أجل الإعلان بشكل غير مباشر للبائع بأن المشتري قد حقق ما يضمن حقه في العقار أو الأرض المشتراة منه، ويتم ذلك من خلال اتباع قواعد معينة. الخطوات التالية:
- يقوم المحامي بتقديم طلب التسجيل العقاري متضمنا بيانات العقار أو الأرض المباعة أو موضوع عقد البيع مع رقم الطلب المخصص له.
- بعد تقديم طلب التسجيل العقاري، يتم إرسال الطلب إلى هيئة الخرائط لاتخاذ القرار.
- بعد دفع رسوم المعاينة المساحية، سيتم فحص العقارات أو الأراضي الخاضعة لطلب المحامي من قبل مهندس المساحة.
- ثم يقوم المهندس بإعداد جدول مساحي للعقار أو الأرض محل الفحص.
- بعد تقديم الإقرار العقاري، يتم تحويل الطلب إلى السجل العقاري.
- يتم عرض القضية على المحكمة من قبل محام.
2- إجراءات رفع الدعوى
بعد استلام التقرير المساحي بعد فحصه من قبل الخبراء، يبدأ المحامي عملية التقاضي، وبعد تحديد أسباب رفض الطلب الصحيح والقابل للتنفيذ، نناقش بعض جوانب فتح هذه الدعوى من خلال النقاط التالية:
- يجب تقديم بيان دخل العقارات أو الأراضي المتضمنة في الدعوة.
- ويطبق نص المادة 37 من قانون الإجراءات المصري والتي تنص على أنه (في تقدير قيمة الدعوى التي تكون قيمتها على أساس قيمة العقار تقدر هذه القيمة بأخذ 500 ضعف قيمة الضريبة الأصلية المستحقة) . أهميته في القضية.
- في حال كان العقار مبنى، في حالة الأرض يتم التقدير على أساس 400 ضعف قيمة الضريبة الأصلية، وإذا كان العقار غير خاضع للضريبة، تقوم المحكمة بتقدير قيمة العقار، بما في ذلك: الإعلان في نفس العريضة ورقم الطلب الخاص في السجل العقاري الذي تم استلامه مسبقًا.
- يتبع ذلك إرسال العريضة إلى السجل العقاري (ختم اللوتس) للمراجعة والموافقة.
- يقدم الطلب إلى مديرية السجل العقاري الرئيسية لتتولى الأمانة القضائية تقدير الرسم المستقطع على أساس المبلغ المكتوب في عقد البيع المبرم بين الطرفين.
- يقوم فقط بكتابة إيصال بالمبلغ المفروض بدون دفع.
- يتم الحصول على لائحة الدعوى وإيصال تقدير الأمانة القضائية ورفع الدعوى إلى المحكمة المختصة بالطرق المعتادة لتسيير الدعوى من تقدير ورسم ومزايدة أمام الأمانة القضائية المعترف بها. مصاريف.
- ومن المهم الاحتفاظ بإيصال الدفع الخاص بالسكرتارية القضائية حيث يجب تضمينه في المشروع النهائي.
- بعد استكمال إجراءات فتح الدعوى بالطرق المعتادة وحفظها بعد أن ينظم قاضي المحكمة المختصة جلسة للنظر فيها.
- يتم تقديم نسخة رسمية من الحالة قبل الإعلان ويتم كتابتها في العقود الخاصة بتسجيل العقار (يتم طلب العقد الأخضر المعتمد من مكتب السجل العقاري نفسه).
- يتم تقديم النسخة الرسمية من العقد المحدد لهذا الغرض إلى مكتب الشهر العقاري الرئيسي (حيث يتم تقدير قيمة الأمانة القضائية) مع إيصال سداد الأمانة القضائية.
- وبعد مرور حوالي 10 أيام، سيتم استلام العريضة المنشورة وختمها كما لم يطلع عليها أحد من قبل.
3- كيفية متابعة الحالة؟
وبعد أن وضعنا متطلبات رد الدعوى من حيث الصحة والنفاذ، نعرض أحد أركان رفع هذه الدعوى بالأسلوب التالي، وهو الأسلوب الذي يستخدمه المحامي لمتابعة سير الدعوى في جلسات المحكمة:
- يقوم القاضي بترتيب جلسة استماع حيث سيتم إعلان القرار.
- في هذه الجلسة، سيتم تقديم التماس الإخطار الوارد من السجل العقاري.
- يكشف عن هوية العقار المباع أو القطعة موضوع الدعوى.
إن دعوى الصحة وقابلية التنفيذ هي وسيلة البائع للتأكد من عدم الإخلال بحقه عند إجراء البيع مع المشتري، لذا يجب أن يتم التنفيذ وقت إبرام العقد حتى لا يتعرض لمثل ذلك. القضايا التي ترجع إليه دائما. الناس من خلال الحكم.